En momentos en que el nuevo gobierno busca impulsar la construcción de viviendas, el director ejecutivo de CODIP, José Salardi, sostiene que el principal desafío no pasa solo por aumentar los subsidios. En esta entrevista explica por qué el desarrollo inmobiliario formal enfrenta más obstáculos que la informalidad y plantea las reformas que, a su juicio, permitirían convertir al sector en un motor del crecimiento económico.
El organismo advierte que la expansión del mecanismo debe ir de la mano con la sostenibilidad fiscal para evitar comprometer recursos que necesitarán futuras administraciones.
¿Cómo evalúa el desempeño del mercado inmobiliario este año?
Creo que estamos teniendo un año bastante positivo. En el primer semestre las ventas crecieron 26% respecto del mismo periodo del año pasado y pasaron de 12,308 a 15,477 viviendas. También aumentó el número de proyectos, la absorción y la oferta. Eso refleja que hay demanda y que el mercado mantiene una dinámica favorable. El sector inmobiliario mueve alrededor de US$4,000 millones al año y, si las condiciones macroeconómicas se mantienen y no tenemos un impacto fuerte por el fenómeno de El Niño, perfectamente podríamos cerrar el año con un crecimiento de dos dígitos.
¿Qué explica ese crecimiento?
Hay varios factores. La economía está mostrando mejores indicadores, las expectativas han mejorado, las tasas hipotecarias han bajado y el empleo formal también ha venido recuperándose. Pero, además, existe un problema estructural que sigue impulsando la demanda, el déficit habitacional.
Estamos hablando de cerca de 2 millones de viviendas. Aproximadamente 1.5 millones corresponden al déficit cualitativo y unas 500,000 al cuantitativo. A eso hay que sumarle que todos los años se forman alrededor de 150,000 nuevos hogares y el mercado formal produce apenas unas 50,000 viviendas. Es decir, todos los años vas incubando un déficit adicional cercano a las 100,000 viviendas.
Sin embargo, algunos sostienen que el aumento de la demanda terminará elevando significativamente los precios.
No vemos un calentamiento importante de precios. Los valores vienen evolucionando prácticamente al ritmo de la inflación. Lo que sí puede ocurrir hacia adelante es que, si seguimos sin generar suelo urbano suficiente y no resolvemos varios problemas de planificación, el valor de los terrenos empiece a presionarse. Ahí sí podríamos tener un impacto sobre el costo final de las viviendas, pero hoy no estamos viendo una burbuja de precios.
La presidenta electa ha planteado construir 1.25 millones de viviendas en cinco años. ¿Es una meta alcanzable?
Es una meta bastante ambiciosa, pero creemos que sí puede alcanzarse si se generan las condiciones adecuadas. Estamos hablando de producir alrededor de 250,000 viviendas al año cuando hoy el mercado formal está cerca de las 50,000. Evidentemente eso no va a ocurrir solo porque exista una meta. Se necesita resolver una serie de problemas que hoy limitan el desarrollo del sector. Y el primero de ellos es el financiamiento.
¿Por qué considera que el financiamiento es el principal cuello de botella?
Porque hoy no existe predictibilidad. Todos los años el sector tiene que esperar cuánto presupuesto se le asignará al Fondo Mivivienda para financiar los bonos y subsidios. Así es muy difícil estructurar proyectos de largo plazo.
Cuando un desarrollador compra un terreno no está pensando en vender departamentos dentro de tres meses. Está proyectando inversiones para los siguientes dos, tres o incluso cuatro años. Si no sabe si existirán recursos para los programas de vivienda, obviamente se vuelve mucho más difícil planificar nuevas inversiones.
¿Cuál es la propuesta concreta que plantea CODIP para resolver ese problema?
Nosotros hemos hecho los cálculos. Si queremos producir alrededor de 250,000 viviendas al año, se necesitaría un stock de subsidios cercano a S/15,000 millones. Hoy estamos hablando de aproximadamente S/1,500 millones. Entonces, la propuesta es crear un fideicomiso que permita darle continuidad a esos recursos y no depender de la discusión presupuestal de cada año.
La idea es que ese fideicomiso se alimente mediante una emisión que represente aproximadamente un punto adicional del ratio de deuda sobre PBI. No estamos diciendo que todo ese dinero se gaste inmediatamente. Lo importante es que exista el respaldo y que el mercado sepa que los recursos estarán disponibles cuando los proyectos los necesiten.
¿Por qué considera que esa alternativa es fiscalmente sostenible?
Porque el Perú sigue teniendo uno de los niveles de endeudamiento más bajos de la región. Incrementar el ratio de deuda en aproximadamente un punto no compromete la sostenibilidad fiscal. Lo que hace es generar una señal de largo plazo.
Y esa señal es muy importante. Cuando el desarrollador sabe que habrá financiamiento para los siguientes años, compra terrenos, desarrolla proyectos, contrata trabajadores y moviliza inversión. El sistema financiero también tiene mayor confianza para acompañar ese proceso.
Al final, ese crecimiento genera más actividad económica, más empleo y mayor recaudación. Es decir, el propio crecimiento ayuda después a corregir nuevamente ese ratio de deuda.
¿Ese efecto podría sentirse sobre el crecimiento de la economía?
Sí. Nosotros creemos que ahí hay una oportunidad muy importante. Si el país apuesta realmente por cerrar la brecha habitacional, el impacto no es solamente social. También es económico.
La vivienda tiene un efecto multiplicador enorme porque mueve construcción, cemento, acero, acabados, transporte, servicios financieros y una gran cantidad de actividades vinculadas. Ahí perfectamente puedes incorporar más de un punto adicional de crecimiento sostenible para la economía.
Además del financiamiento, ¿qué otros obstáculos enfrenta el sector?
Hay varios. Uno de ellos es la falta de suelo urbano. Cada vez resulta más difícil encontrar terrenos con las condiciones adecuadas para desarrollar proyectos.
También tenemos problemas importantes con agua y saneamiento. Muchas veces existe interés por desarrollar determinados proyectos, pero la infraestructura simplemente no acompaña el crecimiento de las ciudades. Ahí necesitamos una participación mucho más activa de las empresas prestadoras y también evaluar mecanismos como las asociaciones público privadas para acelerar las inversiones.
También es cuestionable la tramitología municipal...
Sí. Hoy se castiga al desarrollo formal. Un proyecto puede demorarse muchísimo tiempo por trámites, observaciones o barreras burocráticas que terminan elevando los costos.
Mientras tanto, la informalidad avanza muchísimo más rápido. Ese es un problema que tenemos que corregir porque, al final, quien cumple todas las reglas termina enfrentando más dificultades que quien desarrolla proyectos al margen de ellas.
Uno de los temas más sensibles que usted ha mencionado es el papel de Cofopri. ¿Por qué considera que debe revisarse?
Porque al final termina formalizando lo informal o, incluso, formalizando lo ilegal. Ese es un debate que el país tiene que dar. Cuando existe la expectativa de que, después de ocupar un terreno, eventualmente llegará la titulación y luego los servicios públicos, se genera un incentivo económico para el tráfico de tierras.
Lo que deberíamos hacer es facilitar mucho más el acceso al suelo urbano formal y reducir esos incentivos.
Sin embargo, muchas familias consideran que esa es la única alternativa para acceder a una vivienda...
Y justamente ese es el problema. En un primer momento parece una solución más barata, pero termina siendo mucho más costosa.
Son familias que viven mucho más lejos de sus centros de trabajo, de los colegios, de los hospitales y terminan pagando muchísimo más por servicios básicos. En algunos casos llegan a pagar hasta siete veces más por el agua que una familia conectada a una red formal. Entonces, no solamente estamos hablando de un problema de vivienda. Estamos hablando de calidad de vida, productividad e inclusión urbana.
¿Cómo imagina el desarrollo de las ciudades en los próximos años?
Necesitamos ciudades mucho más planificadas. La densificación es parte de la solución, pero tiene que venir acompañada de transporte masivo, infraestructura, agua, saneamiento y servicios públicos. No basta con construir más edificios. Tenemos que construir mejores ciudades.
Ese es el desafío si realmente queremos reducir el déficit habitacional y convertir a la vivienda en uno de los principales motores del crecimiento económico del país.
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