¿En qué distritos de Lima subieron más los precios de vivienda?

Los precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana se mantuvieron al alza al tercer trimestre del año, pero el ritmo difirió según el nivel de ingresos de cada zona. Según el Banco Central de Reserva (BCR), los distritos del sector de ingresos medios mostraron un incremento significativamente mayor que los de ingresos altos.

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Economía

Dom, 07/12/2025 - 15:27

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Nicolás Castillo Arévalo

El BCR agrupa dentro de los distritos de ingresos medios a Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo. En el segmento de ingresos altos se encuentran Barranco, La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco.

El informe destacó que, al tercer trimestre, el precio por metro cuadrado (promedio ponderado de las medianas) en los distritos de ingresos medios subió 5% frente al mismo periodo de 2024 y avanzó 3.3% respecto al segundo trimestre del año.

Jesús María fue el distrito con la mayor alza en el precio por metro cuadrado. Según el BCR, sobre la base de información de Urbania, los valores aumentaron 10% en el periodo de análisis. Después de Jesús María le siguieron San Miguel con un avance de 5.1%, Magdalena con 4.9% y Surquillo con 4.8%.

En contraste, los distritos de ingresos altos registraron aumentos mucho más moderados: 2.4% interanual y 0.9% respecto al segundo trimestre. Dentro de este grupo, Barranco anotó la mayor alza por metro cuadrado al subir 6.3%, seguido de San Borja (+3.2%) y Miraflores (+2.9%).

Esta divergencia reflejaría una mayor presión de demanda en zonas de clase media, donde los precios más accesibles generan mayor movilidad y rotación en el mercado.

Dispersión de precios

El BCR también analizó la dispersión de los precios de venta, es decir, cuán amplio es el diferencial de valores dentro de cada distrito. En el segmento de ingresos altos, San Isidro, Barranco y Miraflores presentan las mayores dispersiones, mientras que San Miguel y La Molina muestran los precios más uniformes.

En los distritos de ingresos medios, la mayor dispersión por metro cuadrado se observa en Lince y Jesús María, y la menor en Pueblo Libre y Surquillo.

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Alquileres suben más que los precios

Una forma de evaluar la relación entre la evolución de los precios de venta y de los alquileres es el ratio PER, que mide cuántos años de alquiler se necesitarían para recuperar el valor de compra. Una reducción del PER indica que los alquileres están creciendo a un ritmo mayor que el precio de venta.

Según el BCR, para los 12 distritos del estudio el indicador se redujo a 16.5 años, por debajo de los 17 años reportados en el mismo periodo del año anterior. A nivel interanual, el PER disminuyó con bajas más marcadas en Lince, Miraflores y Magdalena, lo que sugiere un ajuste hacia mayor rentabilidad por alquiler.

Lince registró el mayor incremento del precio de los alquileres dentro de los 12 distritos analizados: los valores aumentaron 28% en el último año. En segundo lugar se ubicó Miraflores, seguido por Magdalena y Jesús María.

Para construir este indicador, el BCR verifica que los departamentos comparados tengan características similares de ubicación y tamaño. El PER agregado de Lima resulta del promedio simple de los ratios de todos los distritos evaluados.

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